Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при государственной регистрации ипотеки

01.04.2006Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 4, 2006

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации[1] (далее – Гражданский кодекс) ввел земельные участи в сферу гражданско-правового регулирования, закрепив их в качестве объектов гражданских прав. Что вызывает необходимость распространения гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения с объектами недвижимости, и на земельные участки. В то же время специфика земельного участка как объекта недвижимого имущества обусловила появление в Гражданском кодексе главы  17, которая непосредственно регулирует права на земельные участки[2].

Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашла отражение в принятии ряда последующих федеральных законов, прежде всего Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и иных.

Норма п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации[3] (далее – Земельный кодекс) определяет соотношение норм гражданского и земельного законодательства в пользу последнего в сфере регулирования имущественных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними.

Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм.

В данном случае хотелось бы проанализировать один из основных принципов земельного законодательства в свете государственной регистрации ипотеки.

Поскольку одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки, установленные п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[4] (далее – Закон о регистрации), то и при осуществлении государственной регистрации ипотеки осуществляется проверка соблюдения одного из основополагающих принципов Земельного кодекса.

Земельный кодекс в подпункте 5 п. 1 ст. 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип раскрывается в ст. 35 Земельного кодекса. Основная идея данного принципа заключается в том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Необходимо также отметить, что п. 1 названной статьи устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вопрос о соблюдении принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при государственной регистрации ипотеки возникает в связи с тем, что в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимого имущества, на данное имущество обращается взыскание, что влечет смену собственника.

В частности, согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[5]  (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В Законе об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочносвязанных с ними объектов недвижимости нашел отражение в статьях 64, 65, 66 и 69.

Ипотека земельного участка

Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочносвязанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.  

Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружения на этом участке, на которые право залога не распространяется.

В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 Земельного кодекса, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Несмотря на мнение некоторых юристов о ничтожности данных сделок[6], по правилам ст. 168 Гражданского кодекса, они имеют место.

В то же время законодатель пытаясь соблюсти принцип единства, предусмотрел возникновение у залогодателя права ограниченного пользования частью земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание, в случае обращения взыскания на земельный участок. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Необходимо отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания и сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Аналогичные положения содержатся в настоящее время и в п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса.

В полной мере принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Положения данного пункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости также закреплен и в ст. 65 Закона об ипотеке. Данная норма предусматривает, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В первоначальной редакции данная статья предусматривала нераспространение ипотеки на вновь созданные здания на заложенном участке, что нарушало принцип единства.

Необходимо также отметить и положения ст. 66 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.

Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке, необходимо определить, находятся ли на закладываемом участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, - регистрирующий орган помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.

Ипотека зданий и сооружений

Сейчас хотелось бы остановиться на рассмотрении ипотеки зданий.

В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Данные положения Закона об ипотеке соотносятся с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса, который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №68 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано следующее разъяснение[7].

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Необходимо отметить, что в силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Кроме того, п. 1 указанной статьи устанавливает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На практике встречаются случаи, когда стороны указывают в договоре об ипотеке часть земельного участка, которая занята зданием, при этом право зарегистрировано не на часть, а на весь земельный участок. В данном случае представляется целесообразным приостановить государственную регистрацию и указать на п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, который устанавливается, что предметом ипотеки может являться имущество, права на которое зарегистрированы.

Из правового анализа  норм следует, что в ст. 69 Закона об ипотеке принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости реализован в полной мере.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы поступившего на государственную регистрацию договора об ипотеке здания или сооружения необходимо определить наличие либо отсутствие прав на земельный участок, на котором находится закладываемое здание или сооружение. В случае отсутствия указания на земельный участок в договоре об ипотеке, предметом которого является здание, возникают основания для приостановления государственной регистрации, а в случае не устранения замечаний, - для отказа по основаниям абзаца 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

В заключении  хотелось бы отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Важную роль в успешной реализации данного принципа должны сыграть и соответствующие поправки в Гражданский кодекс и Закон об ипотеке, необходимость которых очевидна.



[1]«Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
[2]Ельникова Е.В. Проблемы реализации принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов // Бюллетень нотариальной практики, 2005, №4.
[3] «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
[4]«Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
[5]«Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
[6] Наумова Л. Ипотека «незавершенки» // «ЭЖ-Юрист», 2005, №32.
[7] «Российская газета» («Ведомственное приложение»), № 151, 10.08.1996.

Купить книгу

Купить книгу

Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью.

Rambler's Top100 Service
Рейтинг@Mail.ru